Die Wertermittlung einer Immobilie, egal ob Wohnung, Ein- oder Mehrfamilienhaus, scheint eine Wissenschaft für sich zu sein. Immobilienexperte Michael Jutsch weiß, was hinter dem Wert einer Immobilie steckt und gibt Tipps, damit dieser auch vom Laien eingeschätzt werden kann.
Der Marktwert
Grundsätzlich wird der Preis einer Immobilie nach ihrem Marktwert bestimmt. Das wäre im Ergebnis der Preis, der mit dem Haus oder der Wohnung für gewöhnlich zu erzielen ist. Um ein wirklich sicheres Ergebnis zu erzielen, sollte ein Gutachter herangezogen werden, der Erfahrungen auf dem Gebiet der Immobilienbewertung hat. Bevor aber, abhängig vom Wert der Immobilie, viel Geld für den Gutachter ausgegeben wird, ist es sinnvoll sich selbst mit den Verfahren nach denen Immobilien bewertet werden auseinander zu setzen.
Das Vergleichswertverfahren
Soll ein Ein- oder Zweifamilienhaus, eine Doppelhaushälfte, ein Reihenhaus oder eine Wohnung verkauft werden, eignet sich das Vergleichswertverfahren. Der Trick dabei ist, erklärt Michael Jutsch, dass die in der Vergangenheit für ähnliche Objekte gezahlten Preise als Grundlage genommen werden.
Faktoren, durch die die Immobilien vergleichbar werden sind eine ähnliche Quadratmeterzahl, ungefähr dasselbe Baujahr, der Zustand der Immobilie und natürlich deren Lage inkl. Infrastruktur, Nachbarschaft und demographische Faktoren. Je ähnlicher sich diese Punkte sind, desto genauer kann die Werteinschätzung mit dem Vergleichswertverfahren ausfallen.
Besondere Aspekte wie eine neue Heizungsanlage, ein Kamin oder eine Sauna, werden von dem Gutachter im Einzelfall positiv bewertet, während ein renovierungsbedürftiges Dach negativ ins Gewicht fällt.
Bei Bauland ist der Vergleichswert durch die Bodenrichtwertkarte noch einfacher zu ermitteln.
Immobilienexperte Michael Jutsch weist darauf hin, dass dieses Verfahren nur eine Momentaufnahme widerspiegelt, da der Vergleichswert dem aktuellen Marktwert entspricht und demnach nur eine Momentaufnahme darstellt.
Foto von Lukas
Das Ertragswertverfahren
Hat bei der Immobilie nicht die Eigennutzung sondern die Rendite Priorität, sollten anderen Kriterien und Verfahren wie beispielsweise das Ertragswertverfahren angewandt werden. Diese ist bei Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien zu empfehlen,
Zur Bewertung sind hierbei der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlage maßgebend und die in der Regel davon abhängige Jahresnettokaltmiete.
Der Wert eines Gebäudes kann konkretisiert werden, wenn man den jährlichen Nettobetrag um die Bewirtschaftungskosten und den Liegenschaftszinssatz kürzt. Dieses Ergebnis wird dann mit einem dem Bewertungsgesetz zu entnehmendem Faktor multipliziert.
Der Bodenwert wird nach der Richtwertkarte ermittelt und zum Gebäudewert addiert. Das Ergebnis ist dann der Ertragswert des Grundstücks.
Das Sachwertverfahren
Ein drittes Verfahren ist das Sachwertverfahren.
Nach den Erfahrungen von Michael Jutsch wird dieses insbesondere dann angewendet, wenn es keine Vergleichsobjekte gibt und übliche Mieten auch nicht ermittelt werden können.
Bei diesem Verfahren wird zunächst der Wert der baulichen Anlage ermittelt und der Wert des Bodens getrennt. Für das Gebäude werden dessen hypothetischen Baukosten zum aktuellen Zeitpunkt berechnet. Bei einer technischen und wirtschaftlichen Wertminderung fallen diese in der Regel geringer aus, als zum tatsächlichen Bauzeitpunkt.
Dabei werden der Wert des Bodens und der Wert der baulichen Anlagen getrennt ermittelt. Die Herstellungskosten des Gebäudes werden unter Berücksichtigung der technischen und wirtschaftlichen Wertminderung neu kalkuliert.
