Vermieter können einen Mietvertrag fristlos kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem erheblichen Teil der Miete im Rückstand ist. Der Mietrückstand muss allerdings beide Male erheblich sein – 19 Prozent der Gesamtmiete sind das nicht. So hat laut Michaela Rassat, Juristin der ERGO Rechtsschutz Leistungs-GmbH, das Landgericht Berlin entschieden.
Worum ging es bei Gericht?
Der Mieter schuldete dem Vermieter die gesamte Warmmiete für Februar 2018 in Höhe von 704 Euro sowie 135,41 Euro aus dem Monat davor. Der Vermieter kündigte daraufhin den Mietvertrag fristlos und berief sich dabei auf § 543 Abs. 2 Nr. 3a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Nach dieser Vorschrift dürfen Vermieter fristlos kündigen, wenn ein Mieter „für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist“. Aber: Was bedeutet das genau? Der Mieter bezweifelte, dass hier die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung vorlagen. Insbesondere sah er seinen Mietrückstand vom Januar nicht als einen erheblichen Teil der Miete an.
Das Urteil
Das Landgericht Berlin gab dem Mieter recht. „Die 135,41 Euro Mietrückstand vom Januar 2018 entsprachen lediglich 19 Prozent der Gesamtmiete. „Nach Ansicht des Gerichts war dies tatsächlich kein erheblicher Teil der Gesamtmiete im Sinne des Gesetzes“, erklärt Michaela Rassat. Nach einer ergänzenden Regelung in § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB müsse insgesamt die Höhe einer Monatsmiete überschritten sein. „Daraus schloss das Gericht, dass in jedem einzelnen Monat mindestens ein Rückstand von einer halben Monatsmiete bestehen müsse, um kündigen zu können“, so die Rechtsexpertin. Hier hatte aber der Rückstand vom Januar kaum die Höhe der Nebenkostenvorauszahlung erreicht. Das Gericht begründete seine Entscheidung so: Komme der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem großen Teil der Miete in Verzug, bestehe Grund zu der Annahme, dass er dieses Verhalten fortsetzen und der Vermieter sehr schnell hohe finanzielle Schäden erleiden werde. Deshalb sei in solchen Fällen auch eine schnelle Kündigung erlaubt.
Was bedeutet das für Mieter?
„Das Berliner Gericht trifft hier eine wichtige Klarstellung zu den Voraussetzungen der fristlosen Kündigung und stellt sich damit durchaus gegen die Meinung anderer Gerichte“, erklärt Rassat. „Diese gingen bisher oft davon aus, dass es ausreicht, wenn der Mietrückstand in beiden Monaten zusammen die Höhe einer Monatsmiete überschreitet.“ Dann hätten hier die 704 Euro aus dem Februar plus 1 Cent aus dem Januar bereits ausgereicht. „Sollte sich die Rechtsprechung des Berliner Gerichts durchsetzen, stellt dies eine erhebliche Verbesserung der Chancen für Mieter dar, denen ihr Vermieter wegen Mietrückständen in zwei aufeinanderfolgenden Monaten kündigt, sofern der Rückstand in einem Monat nur gering ist“, so Rassat. Allerdings bleibt abzuwarten, ob sich weitere Gerichte dieser Ansicht anschließen.
Landgericht Berlin, Urteil vom 8. Januar 2020, Az. 66 S 181/18
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