Bei vielen Immobilien kann der Energieausweis bald ungültig werden. Für neue „Greencards“ gelten schärfere Vorgaben. Das sollten Immobilieneigentümer beachten.
Mitte des Jahres 2008 wurde der Energieausweis schrittweise auch für Bestandsimmobilien eingeführt. Der scheinbar ungezügelte Verbrauch von Strom, Öl und Gas sollte eingedämmt werden – der Umwelt zuliebe. Mit dem damals neuen, bundesweit einheitlichen Energiepass wurden Immobilien in punkto Energieeffizienz vergleichbar. Davon profitieren seitdem Immobilienkäufer und -verkäufer sowie vor allem auch Mieter.
Da der Ausweis nur zehn Jahre gültig ist, brauchen zahlreiche Eigentümer auch in diesem Jahr eine neue „Greencard“. So gilt „die Pflicht, einen aktuellen Energieausweis vorzulegen, für Eigentümer, die ihre Immobilie verkaufen, vermieten oder verpachten wollen. Nur in einigen Ausnahmefällen wie Baudenkmäler oder selbst bewohnte Gebäude sieht der Gesetzgeber keine Ausweispflicht vor“, sagt Andreas Laarmann, Geschäftsführer der FALC Immobilien GmbH & Co. KG mit Sitz in Hennef (Sieg).
Was für viele Eigentümer von Bestandsimmobilien gilt, ist für Erwerber von Neubauten schon lange Fakt: Bereits mit Einführung der Energiesparverordnung (EnEV) im Jahr 2002 erhob der Gesetzgeber das „Niedrigenergiehaus“ für alle Neubauten zum Standard und machte den Energiepass zur Pflicht. Mit Inkrafttreten der damals runderneuerten Energiesparverordnung zum 1. Oktober 2007 (EnEV 2007) wurden die Vorgaben zum Klimaschutz noch einmal verschärft. In dem Sinne, dass auch Bestandsimmobilien einen Energieausweis brauchen – abhängig vom Alter und von der Nutzung.
Bedarfsorientierung und Verbrauchsorientierung
Auch künftig gibt es zwei Verfahren zur Ausstellung von Energieausweisen bei Bestandsimmobilien. Nämlich den bedarfsorientierten und den verbrauchsorientierten Pass. Die meisten Eigentümer dürfen wählen und werden sich im Zweifel für die einfachere Variante – den verbrauchsorientierten Ausweis – entscheiden. Dieser wird auf Grundlage des Energieverbrauchs der vergangenen 36 Monate, bereinigt um Wettereinflüsse, ausgestellt. „Doch weil jeder von uns, ob Mieter oder Eigentümer, je nach Lebensgewohnheit mal mehr und mal weniger Energie verbraucht, gilt diese Ausweisvariante als die weniger aussagekräftige von beiden“, so Andreas Laarmann.
Der Bedarfsausweis wiederum basiert auf einer technischen Analyse der Immobilie und beschreibt die energetische Qualität des Gebäudes. Solche Bedarfsausweise, die übrigens bei Neubauten bereits seit Anfang 2002 gelten, sind seit 1. Oktober 2008 auch für Immobilien mit bis zu vier Wohnungen, für die ein Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die energetisch unsaniert sind, Pflicht. Ausnahme: Beim Bau seinerzeit oder durch eine spätere Modernisierung wurde mindestens das Wärmeschutzniveau der „1. Wärmeschutzverordnung“ von 1977 erreicht. Für alle anderen Bestandsimmobilien besteht ebenfalls Wahlfreiheit zwischen verbrauchs- und bedarfsorientiertem Energiepass.
Energieausweise mit Farbskala
Beide Ausweistypen arbeiten mit einer Farbskala, die von grün bis rot verläuft. Grundregel: Je geringer der Energiebedarf bzw. -verbrauch, desto weiter links im grünen Bereich wird die Immobilie eingestuft. Wer bereits einen alten Energieausweis hat, darf sich bei einer Neuausstellung nicht wundern, dass dieser anders ausfällt. Das hängt wesentlich davon ab, welche Energieeinsparverordnung (EnEV) bei der Ausstellung des Ausweises galt bzw. jetzt gilt. Denn mittlerweile muss ein Gebäude mit viel weniger Energie auskommen als beispielsweise im Jahr 2009.
Eine Gemeinsamkeit beider Ausweistypen ist, dass sie Modernisierungsempfehlungen enthalten. Der Eigentümer bekommt also konkrete Vorschläge, mit welchen Handgriffen er den Energiebedarf seiner Immobilie senken kann. Beim Bedarfsausweis sind diese regelmäßig aussagekräftiger. Allerdings ist der Bedarfsausweis teurer und aufwendiger als ein Verbrauchsausweis.
„Wie teuer der Energieausweis für Immobilien aus zweiter Hand wird, hängt vom Aufwand und vom Anbieter – dem Ausweis-Aussteller – ab“, so FALC Immobilien-Geschäftsführer Andreas Laarmann. Ab rund fünfzig Euro für einen Verbrauchspass und mit zirka 400 Euro (für einen Bedarfspass bei einem durchschnittlich großen Einfamilienhaus) sollten Immobilieneigentümer rechnen. Auch gilt: Nur Fachleute dürfen Energieausweise ausstellen. Immobilieneigentümer, die einen neuen Energieausweis benötigen, sollten in jedem Fall vor Beauftragung Angebote vergleichen. Hauseigentümer und Bauherren finden Aussteller von Energieausweisen beispielsweise in der Effizienzhaus-Expertendatenbank der Deutsche Energie-Agentur (dena) unter https://effizienzhaus.zukunft-haus.info/aussteller/suche-experten/.
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