Ist der Verkauf oder Kauf einer Immobile absehbar sollte ein Immobiliengutachter mit der professionellen Immobilienbewertung beauftrag werden. Der unabhängige Sachverständige ermittelt den genauen Verkehrswert der betreffenden Immobilie, was für den Laien ohne Fachwissen nicht machbar wäre. Ohne einen fachkundigen Gutachter besteht die Gefahr eine Immobilie unter den Wert zu verkaufen oder eine Immobile zu teuer zu kaufen.
Für die genaue Bewertung der Immobilie sind folgende Faktoren von Bedeutung: die Lage des Objektes, der bauliche Zustand und die Ausstattung des Gebäudes, die Infrastruktur Vorort sowie eventuell vorhandene Belastungen in Abteilung II des Grundbuchauszuges. Dafür benötigte Dokumente sind Grundbuchauszug, Teilungserklärung und Aufteilungsplan, Planunterlagen und weitere.
Der wichtigste Teil einer Immobilienbewertung ist die Objektbesichtigung Vorort durch den Sachverständigen. Eine persönliche in Augenscheinnahme des Objektes ist für eine fundierte Bewertung notwendig. Daher ist der Ortstermin mit dem Gutachter ein wichtiger Teil des Verkehrswertgutachtens. Bei diesem Termin wird das komplette Objekt Außen und Innen in Augenschein genommen und fachmännisch geprüft. Für die Ermittlung des Marktwertes nutzt der Sachverständige Marktkenntnisse und normierte Verfahren.
Folgende Verfahren die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt sind werden je nach Notwendigkeit angewendet:
-Ertragswertverfahren,
-Sachwertverfahren
-Vergleichswertfahren
Das Ertragswertverfahren wird in den Meisten Fällen bei Kauf und Verkauf von Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien, Industrieimmobilien, Logistikimmobilien und Sozialimmobilien angewendet. Geregelt ist das Ertragswertverfahren in §§ 17 bis 20 ImmoWertV. Hierbei spielt die Ertragserzielung – die Rendite eine schlaggebende Rolle.
Wird die Immobilie selbst bewohnt, wird in der Regel das Sachwertverfahren angewandt. Dazu kommt es bei dieser Wertermittlung nicht vordergründig auf den Gewinn des Objekts an (z. B. selbst genutzte Einfamilienhäuser, Wohnungen usw.). Der Verkehrswert errechnet sich aus der Endsumme von Bodenwert (Bodenrichtwert-Tabellen) und Sachwert des Gebäudes.
Unbebaute Grundstücke und Eigentumswohnungen werden mit dem Vergleichswertverfahren bewertet. Das Vergleichswertverfahren ist unter §§ 15 bis 16 ImmoWertV geregelt. Das Verfahren ist recht einfach zu erklären. Zur Preisvergleichsrechnung werden vergleichbare Grundstücke oder Wohnungen herangezogen.
Stehen ein Immobilienkauf und Immobilienverkauf in nächster Zeit an ist dabei immer die elementarste Frage: „Wie viel ist die Immobilie denn eigentlich wert?“ Der Wert einer Immobilie ist für einen Laien schwer einzuschätzen da er weder über umfangreiches Marktwissen bzw. Fachwissen verfügt. Am Ende werden ohne Sachverständiger Immobilien zu teuer gekauft oder zu billig verkauft. Die Sach- und Fachkunde des Sachverständigen für Immobilienbewertung hilft Ihnen dabei keine Verluste beim Immobilienverkauf oder Kauf zu machen.
Anlässe für die Erstellung einer Immobilienbewertung und Erstattung eines Verkehrswertgutachtens gemäß §194 BauGB können unter Anderem Kauf und Verkauf einer Immobilie, Ermittlung des Zugewinns bei Scheidung oder Trennung, Ermittlung des Beleihungswertes, Erbauseinandersetzungen oder die Bestimmung des Versicherungswertes sein.
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