Instandhaltungsrücklage – Wie viel Geld muss ich sparen?
Was ist eine Instandhaltungsrücklage?
Eigenheimbesitzer stehen von Zeit zu Zeit vor Investitionen in ihre Immobilie, um die Bausubstanz zu erhalten. Da diese Maßnahmen meist mit großen Kosten verbunden sind, muss hierfür von Anfang an Geld angespart werden. Diese sogenannte Instandhaltungsrücklage ist für alle Immobilien notwendig. Während Hausbesitzer wählen können, ob sie Gelder zurücklegen möchten oder nicht, sind Inhaber einer Eigentumswohnung nach dem Wohnungseigentumsgesetzt (WEG) gezwungen eine Instandhaltungsrücklage in einer angemessenen Höhe zu bilden. Sie müssen sich mit den Miteigentümern auf eine bestimmte Höhe festlegen, welche im Wirtschaftsplan eingetragen wird. In der Regel erfolgt dies in Abhängigkeit von den Miteigentumsanteilen. Eine Umlegung nach anderen Maßgaben wie Wohnfläche oder Nutzfläche ist möglich, muss jedoch schriftlich fixiert werden. Diese Rücklagen werden dann auf einem gesonderten Konto gesammelt und bei Bedarf nach Beschluss der Eigentümerversammlung entsprechend verwendet. Da sie zum Verwaltungsvermögen gehört wird die Instandhaltungsrücklage bei einem Verkauf nicht ausgezahlt und darf bei einer Insolvenz des Verwalters nicht in die Insolvenzmasse übergehen. Sachverständige prüfen die Höhe der Instandhaltungsrücklagen und den Zustand der Immobilie immer bei einer Immobilienbewertung, da dies einen maßgeblichen Einfluss auf den Verkehrswert des Objektes haben kann.
Wann muss eine Instandhaltungsrücklage gebildet werden?
Die gesetzlich vorgeschriebene Instandhaltungsrücklage ist nur für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen zulässig und bezieht sich nur auf das Gemeinschaftseigentum bei Wohnungsteileigentum. Darunter werden alle Gebäudeteile verstanden, die nicht im Sondereigentum stehen. Das Sondereigentum besteht aus den einzelnen Wohnungen sowie einzeln zugeordneten Kellerabteilen, Speicherabteilen oder PKW-Stellplätzen. Fallen also Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten in einer Wohnung an, so müssen dies vom Wohnungseigentümer selbst getragen werden. Sind jedoch Sanierungen im Treppenhaus, an den Fenstern oder am Dach nötigt, werden diese Maßnahmen durch die Instandhaltungsrücklage finanziert. Die Eigentümerversammlung hat jedoch bei größeren Reparaturen die Möglichkeit diese über eine Sonderumlage zu bezahlen, bei welcher alle Eigentümer eine zusätzliche Sonderzahlung zu den regulären Instandhaltungen zahlen, um die Summe vollständig zu decken oder das Rücklagenkonto wieder zu füllen.
Warum ist eine Rücklage sinnvoll?
Auch wenn für Hausbesitzer eine Instandhaltungsrücklage nicht vorgeschrieben ist, ist ein entsprechende Sparquote trotzdem sinnvoll, da auch hier regelmäßige Instandhaltungsmaßnamen notwendig werden. Eine Ansammlung sollte daher auch bei einem Neubau von Baufertigstellung an geschehen, um nach 20-30 Jahren eine entsprechend hohe Summe erzielt zu haben, um erste Sanierungen vornehmen zu können.
Wie hoch muss die Instandhaltungsrücklage sein?
Die notwendige Höhe der Instandhaltungsrücklage hängt von mehreren Faktoren ab. Das Alter und die Größe des Gebäudes spielen die größte Rolle. Technische Ausstattung wie Aufzüge, Klimaanlagen oder elektrische Rollläden können die Kosten durch höhere Wartungs- und Reparaturkosten erhöhen. Die Immobilienwertermittlungsverordnung geht in der Ertragswertrichtlinie von 11€/m² pro Jahr aus und differenziert hierbei nicht nach Bestandsimmobilie oder Neubau. Der Bundesverband der Immobilienverwalter e.V. rechnet mit 0,8-1% des Kaufpreises ab Baufertigstellung pro Jahr für Neuanlagen. Die Petersche Formel eignet sich für Bestandsbauten. Sie beruht auf den Herstellungskosten der baulichen Anlagen:
Instandhaltungsrücklage/ Jahr = (Herstellungskosten x 1,5 )/(80 Jahre)
Dabei verteilen sich ca. 65-70% der Instandhaltungskosten auf das Gemeinschaftseigentum und ca. 30-35% auf das Sondereigentum. Für die Ermittlung der Höhe der Instandhaltungskosten von Wohnungsteileigentum muss man daher folgende Formel verwenden:
Instandhaltungsrücklagen / Jahr (Gemeinschaftseigentum) = (Herstellungskosten x 1,5 ) /(80 Jahre) x 0,7
Bei einem Kauf einer Immobilie sollte die Höhe der Instandhaltungsrücklagen immer geprüft werden, um nachträgliche zusätzliche Sonderumlagen zu vermeiden oder diese bei der Kaufpreisfindung berücksichtigen zu können.
Was ist bei Gewerbeimmobilien zu beachten?
Die Instandhaltungsrücklagen für Wohngebäude lassen sich recht gut vorhersagen. Anders sieht es bei Gewerbeimmobilien aus. Da hier die Gesamtnutzungsdauer der Gebäude je nach Verwendung sehr unterschiedlich sein kann und auch die bauliche und technische Ausstattung stark variiert, muss hier unter Berücksichtigung weiterer Aspekte wie zum Beispiel der aktuellen Nutzung und damit verbundenen Belastung eine individuelle Höhe festgelegt werden. Da Gewerbeimmobilien häufig eine problematische Drittverwendbarkeit aufweisen, müssen für die Wieder- bzw. Weiterverwendbarkeit der Immobilie häufig größere Investitionen getätigt werden. Diese sollten ebenso berücksichtigt werden.
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