Für viele Menschen ist eine Immobilie zeitlebens der wichtigste Vermögensgegenstand. Dementsprechend wohlüberlegt sollte der Kauf bzw. Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung sein. Eine entscheidende Grundlage für eine erfolgreiche Immobilientransaktion ist die Kenntnis jener Faktoren, die den Wert der Immobilie beeinflussen. Je umfassender und genauer Käufer und Verkäufer die verschiedenen wertbeeinflussenden Faktoren berücksichtigen, umso realistischer wird ihre Einschätzung des Immobilienwerts sein.
Besonders in Fällen, in denen die Immobilientransaktion eine hohe finanzielle Bedeutung für den Käufer oder Verkäufer hat, ist es empfehlenswert, sich die Unterstützung eines lokalen Immobiliengutachters holen. Die dort beschäftigten Sachverständigen bringen ein umfangreiches Knowhow rund um das Thema Immobilienbewertung mit und sind in der Regel exzellente Kenner ihres Immobilienmarktes.
Der vorliegende Artikel beschreibt im Detail die acht wichtigsten Faktoren, die den Kaufpreis einer Immobilie beeinflussen. Die Liste erhebt selbstverständlich keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Sie soll Käufern wie auch Verkäufern lediglich eine grobe Orientierung geben, mit welchen wesentlichen preisbestimmenden Faktoren sie sich auseinandersetzen müssen.
1. Die Lage der Immobilie
Der in den meisten Fällen wichtigste wertbeeinflussende Faktor einer Immobilie ist deren Lage. Die Lage der Immobilie bestimmt letztlich darüber, wie hoch das Angebot an und die Nachfrage nach Immobilien vor Ort ist. Je höher die Nachfrage nach Wohnraum in einem bestimmten Gebiet und geringer das Angebot, desto höher sind generell die Immobilienpreise.
Bei der Betrachtung der Lage spielen sowohl die Makrolage als auch die Mikrolage eine wesentliche Rolle. Mit Makrolage wird die Lage einer Immobilie in einer bestimmten Region, einer Stadt oder einem Ballungsraum bezeichnet. In Bezug auf die Makrolage werden in erster Linie sozioökonomische sowie politisch-demographische Faktoren analysiert. Dabei geht es vorwiegend um folgende Fragen: Wie ist die wirtschaftliche Entwicklung der Region? Wie ist die Sozialstruktur? Wächst die Bevölkerung in der Region? Wie hoch ist die Kriminalitätsrate? Ist die Infrastruktur gut ausgebaut?
In Deutschland profitierten in den letzten Jahren vor allem Immobilien in Großstädten von einer sehr guten Makrolage. Städte wie Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Stuttgart, Leipzig und Dresden zählen zu den Boomtowns der Bundesrepublik. Alle genannten Großstädte haben eine sehr leistungsstarke Wirtschaft, eine wachsende Bevölkerung und eine ausgezeichnete Infrastruktur. Aber auch Immobilien in vielen mittelgroßen und kleineren Städten in ganz Deutschland können in Bezug auf ihre Makrolage punkten.
Im Gegensatz bzw. zur Ergänzung der Makrolage bezeichnet die Mikrolage das unmittelbare Wohnumfeld einer Immobilie. In Bezug auf die Mikrolage geht es im Wesentlichen um infrastrukturelle Fragestellungen: Wie gut ist die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr? Gibt es Ärzte und Krankenhäuser in der Nähe? Wie ist das Angebot an Schulen und Kitas? Wie sehen die Einkaufsmöglichkeiten aus? Welche Freizeitangebote gibt es?
Grundsätzlich gilt, je besser die Marko- und Mikrolage einer Immobilie beurteilt werden, desto höher ist auch der Immobilienwert. Eine Immobilie in einem In-Viertel in einer Boomtown wird einen deutlich höheren Preis erzielen als eine Immobilie in einem Stadtteil mit schlechter Mikrolage in einer Stadt mit einer schwachen Makrolage.
Vor allem in Bezug auf die Mikrolage sollten jedoch vorschnelle Rückschlüsse vermieden werden. Eine Lage in einem begehrten Stadtteil muss nicht automatisch bedeuten, dass eine Immobilie einen hohen Wert besitzt. Immobilien an stark befahrenen Straßen oder in der Nähe eines Flughafens müssen gegebenenfalls mit Wertabzügen rechnen.
Um Immobilienkäufern und -verkäufern ein Bild von der Makro- und Mikrolage einer Immobilie zu verschaffen, gibt es im Internet inzwischen eine Reihe sogenannter Preisatlanten. Diese liefern für Orte und Stadtteile Preisindikationen für Immobilien. Interessant ist dieser Service vor allem für Menschen, die sich eine Immobilie in einer neuen Stadt kaufen wollen und mit den örtlichen Gegebenheiten des Immobilienmarktes nicht vertraut sind.
2. Der Zustand der Immobilie
Neben der Lage ist der Zustand der Immobilie der zweite wichtige Faktor der Wertbeeinflussung. Eine gut instandgehaltene und gepflegte Immobilie erzielt in der Regel einen deutlich höheren Preis als eine Immobilie in einem mangelhaften Erhaltungszustand. Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen schlagen sich immer auch im Kaufpreis nieder.
Der Zustand einer Immobilie ist für Käufer (aber auch Verkäufer) nicht selten schwer zu beurteilen. Die wenigsten von ihnen besitzen das fachliche Knowhow zur Beurteilung eines Gebäudezustandes. Vor allem eindringende Feuchtigkeit durch undichte Stellen an Wänden und Dächern ist ein Warnsignal in Bezug auf den Gebäudezustand. Die nachträgliche Behebung von Feuchtigkeitsschäden kann zu einem sehr teuren Vergnügen werden. Immobilienkäufer sind deshalb in den meisten Fällen gut beraten, sich die Immobilie gemeinsam mit einem Gutachter anzusehen. Dies gilt besonders, wenn es sich um eine etwas ältere Immobilie handelt.
3. Das Alter der Immobilie
Eine ältere Immobilie muss nicht zwangsläufig mit einem niedrigeren Preis einhergehen. Viel entscheidender als das Baujahr einer Immobilie ist deren Zustand. Ein umfassend modernisierter Altbau wird in der Regel einen höheren Wert besitzen als ein schlecht instandgehaltener Neubau.
Auch bei der Frage, wie das Alter einer Immobilie deren Wert beeinflusst, spielen die Mikrolage sowie Angebot und Nachfrage eine wichtige Rolle. Besonders in Großstädten erfreuen sich Altbauten in vielen Stadtvierteln größter Beliebtheit. Sofern die betreffende Stadt nur ein begrenztes Angebot an Altbausubstanz aufweist, werden die Preise für Altbauwohnungen in der Regel deutlich über dem Durchschnitt liegen.
4. Die Wohnfläche der Immobilie
Auch die Wohnfläche einer Immobilie hat erheblichen Einfluss auf deren Wert. Es gibt keine allgemeingültige Korrelation zwischen Wohnfläche und Quadratmeterpreis. Je nach Makro- und Mikrolage sowie lokalem Angebot und Nachfrage erzielen gleichwertige Immobilien in unterschiedlichen Größen oftmals unterschiedliche Quadratmeterpreise.
Dieses Phänomen hängt damit zusammen, dass Menschen in bestimmten Lagen auch bestimmte Immobiliengrößen suchen. So wohnen beispielsweise in zentrumsnahen Lagen in Großstädten (vor allem rund um Universitäten) häufig Singles und Paare. Das führt zu einer hohen Nachfrage nach 1-3 Zimmerwohnungen. Dementsprechend haben in derartigen Stadtteilen kleinere Wohnungen nicht selten einen höheren Quadratmeterpreis als größere Immobilien. Immobilienkäufer und -verkäufer sollten deshalb bei ihren Überlegungen in Bezug auf die Wohnfläche auch immer die Makro- und Mikrolage der Immobilie berücksichtigen.
Wer im Detail nachvollziehen möchte, wie die Wohnfläche einer Immobilie berechnet wird, sollte die Wohnflächenverordnung zu Rate ziehen. Dort ist die Berechnung der Wohnfläche im Detail geregelt. So dürfen Räume mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern zu 100 Prozent als Wohnfläche berücksichtigt werden. Liegt die lichte Höhe zwischen einem und zwei Metern dürfen 50 Prozent der betreffenden Grundfläche als Wohnfläche angesetzt werden. Nach allen Seiten geschlossene Räume, wie beispielsweise Schwimmbäder und Wintergärten dürfen ebenfalls vollständig als Wohnfläche berechnet werden. Sind diese Räume jedoch nicht beheizt, dürfen sie lediglich zu 50 Prozent angesetzt werden. Balkone, Dachgärten, Loggien und Terrassen gelten in der Regel zu 25 Prozent als Wohnfläche. In sehr guten Lagen oder bei sehr aufwendiger Gestaltung kann jedoch eine Anrechnung von bis zu 50 Prozent auf die Wohnfläche erfolgen.
5. Die Art und Ausstattung der Immobilie
Neben der Wohnfläche sind auch die Art und die Ausstattung einer Immobilie wertbeeinflussende Faktoren. In vielen Lagen macht es einen Unterschied, ob es sich bei einer Immobilie um eine Doppelhaushälfte, ein Einfamilienhaus, ein Mehrfamilienhaus, ein Reihenhaus oder eine Villa handelt. In Bezug auf die Wertfeststellung sollten Käufer und Verkäufer das Objekt idealerweise mit Immobilien des gleichen Bautyps vergleichen.
Auch die Ausstattung einer Wohnung bzw. eines Hauses kann einen maßgeblichen Einfluss auf den Wert der Immobilie haben. Dies gilt insbesondere dann, wenn es sich um Sonderausstattung handelt. Ein Schwimmbad, eine Sauna oder ein Kamin können durchaus den Wert einer Immobilie um einen vier- oder gar fünfstelligen Eurobetrag erhöhen.
In Bezug auf die Ausstattung spielen jedoch auch Fragen nach der Raumaufteilung und der konkreten Ausgestaltung der Immobilie oftmals eine große Rolle. Das Vorhandensein eines Kellers ist immer werterhöhend. Auch eine Ausrichtung der Immobilie nach Süden oder Westen mit einem dementsprechend größeren Lichteinfall ist als wertsteigernd zu betrachten. Bodentiefe Fenster werden von vielen Menschen wertgeschätzt. Ebenso schlägt sich eine Fußbodenheizung positiv auf den Immobilienwert nieder. Ein Carport oder eine Garage als Autostellplatz sind zusätzliche Wertfaktoren einer Immobilie. Und nicht zuletzt erzielen sogenannte „Smart Homes“, also Gebäude, die mit einer intelligenten Haustechnik zur Steuerung von Rollläden, Heizungen, Lichtern und sonstigen Geräten ausgestattet sind, höhere Kaufpreise.
6. Die Energieeffizienz der Immobilie
In Zeiten relativ hoher Heizkosten ist die Energieeffizienz ein nicht zu unterschätzender Wertfaktor einer Immobilie. Käufer können sich über den Energieausweis über die Energieeffizienz einer Immobilie informieren. Der Energieausweis bewertet die Energieeffizienz eines Gebäudes anhand verschiedener Kennwerte und muss beim Verkauf einer Immobilie vorgelegt werden. Immobilienverkäufer können eine hohe Energieeffizienz durch einen Aufschlag auf den Kaufpreis berücksichtigen.
7. Die Ausbaumöglichkeiten der Immobilie
Bei gewissen Immobilientypen, wie beispielsweise Einfamilienhäusern, haben auch die Ausbaumöglichkeiten des Objektes eine Relevanz für den Kaufpreis. Sofern der Käufer relativ freie Hand bei der Erweiterung der Immobilie hat und zum Beispiel das Dach aufstocken darf, wird der Wert des Objektes höher sein als bei einer starken Beschränkung der Ausbaumöglichkeiten.
Eine Sonderrolle spielen in dieser Hinsicht denkmalgeschützte Gebäude. Sofern große Teile eines Gebäudes baulich nicht verändert werden dürfen, kann dies als starke Nutzungseinschränkung wahrgenommen werden und zu einer negativen Beeinträchtigung des Immobilienwerts führen.
8. Grundbucheinträge der Immobilie
Vor dem Kauf einer Immobilie sollte sich der Käufer unbedingt mit den Details des Grundbuchs auseinandersetzen. Sämtliche im Grundbuch notierten Belastungen senken nämlich den Wert einer Immobilie.
Nicht selten sind im Grundbuch Einschränkungen der Nutzbarkeit, Reallasten (zu entrichtenden Leistungen an fremde Parteien), ein Vorkaufsrecht (das Recht zum Kauf einer Immobilie, bevor diese auf dem Markt angeboten wird) oder ein Erbbaurecht (das zeitlich begrenzte Recht, ein fremdes Grundstück zu nutzen oder zu bebauen) festgehalten.
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