Auf welche Details achtet ein Immobiliengutachter, bei der Prüfung einer Immobilie?
Bei der Besichtigung der Immobilie achtet ein Immobiliengutachter besonders ob vorhandene Bauschäden existieren und ob die Flächen (Wohn- sowie Nutzfläche) plausibilisiert werden können. Dabei werden in der Regel nur augenscheinliche Prüfungen durchgeführt, da eine Probenentnahme oftmals weitere Schäden an dem Gebäude verursacht. Der Eigentümer möchte diese Schäden vermeiden. Jedoch ist es unerlässlich bei der augenscheinlichen Prüfung auf die Details bzw. Folgeschäden bei den folgenden Bauteilen zu achten.
Die häufigsten festzustellenden Baumängel an Bestandsimmobilien
1.Feuchtigkeit und Schimmel
2.Fenster
3.Dächer
4.Heizung
5.Sanitärleitungen
6.Bäder
7.Risse (Setzungsrisse vs. statische Risse)
Oftmals bilden sich die Schadensbilder im Laufe der ersten Jahre heraus. Deswegen ist es besonders wichtig bei einem Neubau darauf zu achten, welche Veränderungen sich dort in den ersten Jahren ergeben. Ob sich nun Oberflächen farblich verändern oder Feuchte Stellen an der Wand, Perimeterdämmung oder an der weißen Wanne ergeben. Grundsätzlich muss bei einem Gutachten geprüft werden, was die Ursachen für das Schadensbild sind. Dies kann bei einem Schimmelschaden in der Küche von unzureichender Lüftung herrühren bzw. kann auch ein Leitungsschaden in der Wand sein. Die Ursachen müssen jeweils durch Messgeräte geprüft und fertige auch durch einen Leitungsschaden entstanden sein, bei dem die Beseitigung des Mangels deutlich höhere Kosten verursachen wird, als bei einem Schimmelschaden der durch die nicht sachgemäße Handhabung der Mietsache zu erwarten wäre.
Für die Bewertung einer Immobilie achtet ein Sachverständiger auf die folgenden Merkmale, damit der Verkehrswert bzw. Marktwert der Immobilie korrekt ermittelt werden kann. Dies umfasst auf der einen Seite die Auswertung der Daten des örtlichen Gutachterausschusses sowie die weitreichende Expertise des Immobiliengutachters.
1.Lage
2.Baurechtliche Situation
3.Zustand der Immobilie
4.Grundbuchrechtliche Situation
a.Nießbrauch
b.Wohnrecht
c.Leitungsrecht
d.Erbbaurecht
5.Welche Sanierungen wurden in den letzten 20 Jahren durchgeführt?
6.Welche Miethöhe ist nachhaltig erzielbar?
7.Berücksichtigung der Mikro- und Makrolage
Zusätzlich wird der Gutachter die Daten des lokalen Gutachterausschusses auswerten und die Informationen auf das Bewertungsobjekt anpassen, damit er den aktuellen Marktwert errechnen kann. Die Hierfür zur Verfügung stehenden Verfahren sind das Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren.
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